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Gebäudeabschreibung

Die AfA / Gebäudeabschreibung ist grundsätzlich so zu bemessen, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts voll abgesetzt sind. Bei einem Gebäude gilt Vorstehendes nur, wenn die technischen oder wirtschaftlichen Umstände dafür sprechen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) weniger als 33 Jahre (bei Bauantrag / obligatorischem Vertrag nach dem 31. Dezember 2000) oder 25 Jahre (bei Bauantrag / obligatorischem Vertrag vor dem 1. Januar 2001) bzw. eines anderen Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellten Gebäuden weniger als 40 Jahre) beträgt. Gleiches gilt auch im Falle von Mietereinbauten und -umbauten, die keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen darstellen.

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Steuerrechtliche Gebäudeabschreibung

Absetzungen für außergewöhnliche technische Abnutzung / Gebäudeabschreibung kommen vor allem bei einem ungewöhnlichen und im Vorfeld nicht geplanten Verschleiß durch z.B. Feuer- oder Unfallschaden in Betracht und sind nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG zulässig, mit der Maßgabe, dass in den Fällen der Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen ist, soweit der Grund hierfür in späteren Wirtschaftsjahren entfällt.

Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung sind ebenfalls zulässig (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG) und kommen vor allem immer dann zum Tragen, wenn aufgrund außergewöhnlicher wirtschaftlicher Umstände die ursprüngliche Nutzungsdauer nicht mehr zu erreichen ist. So ist ein Gebäude wirtschaftlich verbraucht, wenn für Erwerber und Veräußerer die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Verwendung durch Nutzung oder anderweitige Veräußerung endgültig entfallen ist (BFH vom 15. Februar 1989, BStBl II S. 604).

Baumängel vor Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigen keine AfaA / Gebäudeabschreibung (BFH vom 31. März 1992, BStBl II S. 805); auch wenn infolge dieser Baumängel noch in der Bauphase unselbstständige Gebäudeteile wieder abgetragen werden (BFH vom 30. August 1994, BStBl 1995 II S. 306); dies gilt auch, wenn die Baumängel erst nach der Fertigstellung oder Anschaffung entdeckt werden (BFH vom 27. Januar 1993, BStBl II S. 702 und vom 14. Januar 2004, BStBl II S. 592).

Eine AfaA / Gebäudeabschreibung ist vorzunehmen, wenn

  • ein Gebäude durch Abbruch, Brand oder ähnliche Ereignisse aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist (BFH vom 7. Mai 1969, BStBl II S. 464),
  • bei einem Umbau bestimmte Teile eines Gebäudes ohne vorherige Abbruchabsicht entfernt werden (BFH vom 15. Oktober 1996, BStBl 1997 II S. 325) oder
  • ein Gebäude abgebrochen wird unter den weiteren Voraussetzungen in H 6.4 Abbruchkosten EStH.

Eine AfaA / Gebäudeabschreibung ist nicht vorzunehmen, wenn

  • ein zum Privatvermögen gehörendes objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude abgerissen wird, um ein unbebautes Grundstück veräußern zu können (BFH vom 6. März 1979, BStBl II S. 551) oder wenn es in der Absicht eines grundlegenden Umbaus erworben wird (BFH vom 4. Dezember 1984, BStBl 1985 II S. 208 und 20. April 1993, BStBl II S. 504),
  • im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt wird, sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrages die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben (BFH vom 14. Januar 2004, BStBl II S. 592),
  • die bestehende Substanz zum Abbau eines Bodenschatzes weiterhin vorhanden ist und auch abgebaut werden kann (BFH vom 24. Januar 2008, BStBl 2009 II S. 449).

Soweit der Grund für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung in späteren Wirtschaftsjahren entfällt, ist in den Fällen der Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen.

Stellt sich nach der Anschaffung z.B. heraus, dass die Nutzungsdauer unrichtig geschätzt und infolgedessen die bisher vorgenommene AfA unzureichend war, ist eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung vorzunehmen.

Handelsrechtliche Gebäudeabschreibung

Für Gebäude werden steuerlich Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden gesetzlich vorgegeben (§ 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG); diese Gebäudeabschreibungen sind aber handelsrechtlich wiederum nicht zwingend zu übernehmen.

Auszüge aus Beiträgen von Udo Cremer und Oliver Glück

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