Wenn der Handwerker umsonst klingelt …

In einer Mietwohnung kann immer mal etwas kaputt gehen: Sei die Toilettenspülung, die Fensterschließung oder die Heizung. Im Regelfall sind dann die Vermieter*innen gefragt, den Schaden zu beheben – falls dieser in ihren Verantwortungsbereich fällt. Doch was, wenn ein Mieter Mietminderungen wegen Mängeln geltend macht, aber dann den Handwerker nicht in die Wohnung lässt? Ist dann die Mietminderung weiterhin berechtigt? Darüber hatte der BGH zu urteilen.

Mängel über Mängel, aber kein Interesse an einer Instandsetzung?

Doch zunächst zur Ausgangslage: Ein Paar mietete seit 1998 eine Wohnung in Dresden. Bereits seit 1999 minderten diese aufgrund von diversen Mängeln wie Risse, verrottete Fenster, Nässe- und Eisbildung an fünf Dachflächenfenstern und Heizgeräuschen die Miete. Bereits diese einseitig vorgenommene Mietminderung führte seitdem immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Als dann 2014 eine neue Eigentümerin die Immobilie übernahm, entschloss diese sich, die Mängel durch Handwerker*innen beheben zu lassen. Doch die Mieter weigerten sich – sie wollten lieber weiter eine geminderte Miete bezahlen. Außerdem verwiesen sie auf den noch immer anhängigen Mietsstreit über die rückständige Miete mit dem ehemaligen Vermieter. Aus Gründen der „Beweissicherung“ solle der mangelhafte Zustand der Wohnung erhalten bleiben. Das wiederum wollte die neue Vermieterin nicht akzeptieren und klagte. Letztlich hatte der BGH zu entscheiden.

Das Urteil des BGH

Der BGH urteile folgendermaßen:

„Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.“

In seiner Begründung hielt das Gericht weiterhin fest:

„Das Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfüllt den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und kann deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 61 mwN), sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO mwN). In all diesen Fällen kann das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen und werden die zurückbehaltenen Beträge in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.“

Urteil: Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18