Sozialbindung: Nichts ist für die Ewigkeit

26.02.2019 — Markus Hiersche. Quelle: .

Gerade in Zeiten steigender Mieten verpflichten Kommunen Wohnungsbaugesellschaften verstärkt zu sozialen Maßnahmen, um auch Geringverdienern eine Chance auf dem Wohnungsmarkt zu geben. Doch wie lange sind Eigentümer sozial gebunden? Der BGH fällt ein Urteil.

Mit Eigentum kommt Verantwortung

Eigentum verpflichtet! Denn Art. 14 II GG schreibt fest, dass sein Gebrauch dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll. Das gibt dem Gesetzgeber die Möglichkeit, Gemeininteressen vor die Einzelinteressen des Eigentümers zu stellen. Kommunen können Investoren im Sinne des sozialen Wohnungsbaus deshalb eine Sozialbindung auferlegen, sodass beispielsweise ein gewisser Anteil an Wohnraum Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung gestellt werden muss.

Streit um unbegrenzte Sozialbindung in Langenhagen

Doch diese Sozialbindung ist nicht unbegrenzt, wie ein aktuelles BGH-Urteil zeigt. Ausgangspunkt war ein Rechtsstreit in Langenhagen: Dort klagte eine Wohnungsgenossenschaft mit dem Ziel gegen die Stadt, sich aus der sie verpflichtenden Sozialbindung zu lösen. Letztere hatte der Rechtsvorgängerin der Wohnungsbaugesellschaft 1995 städtische Grundstücke für den Bau von 52 Sozialwohnungen verkauft. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Dies wurde auch als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, was die Wohnungsbaugesellschaft nun löschen will. Da sich die Stadt weigerte, durchlief der Rechtsstreit mehrere Instanzen.

BGH: Keine unbegrenzte Sozialbindung

Der BGH gab nun der Wohnungsgenossenschaft Recht, da es nach § 88d II. WoBauG keine unbefristete Sozialbindung gebe. Gemäß der Gesetzesnorm dürfe die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre grundsätzlich nicht überschreiten. Eine Ausnahme sei nur dann gegeben, wenn Bauland zur Verfügung gestellt werde. Hier sei eine Bindung über einen „längeren Zeitraum“ möglich. Ein "Zeitraum" bestehe laut BGH aber in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Eine unbegrenzte Bindung, wie sie die Stadt Langenhagen vorsah, sei daher unzulässig.

BGH: Keine unbegrenzte Sozialbindung

Die Sache wurde jetzt erneut ans Oberlandesgericht überwiesen. Dieses muss klären, was die Parteien wohl vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine Sozialbindung ohne Befristung unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 08.02.2019, Az. V ZR 176/17