Mietpreisbremse – darauf müssen Vermieter achten!

29.01.2019  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD).

Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Bei Neuvermietungen in Gebieten der Mietpreisbremse muss der Vermieter seiner Informationspflicht jetzt akribisch nachkommen – ansonsten droht die Mindestmiete.

Die vom Gesetzgeber getroffene Verschärfung fordert von Vermietern und Verwaltern höchste Sorgfalt, wenn es um die Neuvermietung von Wohnungen in Gebieten der Mietpreisbremse geht.

Denn das am 1. Januar diesen Jahres in Kraft getretene Wohnraummietrecht sieht insgesamt genau vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor, auf die sich der Vermieter berufen kann, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließt. Dabei muss einiges beachtet werden, andernfalls drohen Mieteinbußen:

Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter künftig vor Unterschrift des Mieters darüber in Textform informieren, ob er sich auf eine Ausnahme beruft. Diese Information sollte im Mietvertrag aufgenommen werden, damit später nicht darüber gestritten werden muss, ob der Vermieter seiner Informationspflicht nachgekommen ist. Kommt der Vermieter dieser Informationspflicht nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent).

Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann.

Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

Beispiel: V vermietet am 1. März 2019 eine Neubauwohnung für 14 Euro/m² und vergisst zu informieren, dass es ein Neubau im Sinne der Mietpreisbremse ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8 Euro/m². Der Mieter rügt die Miete am 15. März 2019. Der Vermieter holt die Information in Textform am 1. April 2019 nach. Bis Ende März 2021 beträgt die Miete 8,80 Euro/m2. Anschließend kann der Vermieter sich wieder auf die Neubau-Ausnahme berufen und 14 Euro/m2 verlangen.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.

Formulierungsvorschlag Klausel Mietvertrag

Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf einer Ausnahme von § 556d BGB über die nachfolgend informiert wird:

  • Vormiete im Sinne des § 556e Absatz 1 BGB. Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses _______ Euro (Miete, die der Vormieter schuldete, ggfls. Nettomiete)
  • Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB. In den letzten drei Jahren vor Beginn dieses Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die geeignet ist, eine Modernisierungsmieterhöhung durchzuführen.
  • Neubau nach § 556f Satz 1 BGB. Die Wohnung, die Gegenstand dieses Mietvertrages ist, wurde vor dem 2. Oktober 2014 weder genutzt noch vermietet. Eine Nutzung oder Vermietung erfolgte erst nach dem 1. Oktober 2014.
  • Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB. Bei diesem Mietvertrag handelt es sich um das erste Mietverhältnis nach umfassender Modernisierung.

(Zutreffendes bitte ankreuzen)

Anforderungen an die Rüge

Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis.

An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nicht. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

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