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Kosten für den Sicherheitsdienst: Betriebskosten?

21.05.2019  — Jasmin Dahler.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Streit um Betriebskosten ist keine Seltenheit. Denn insbesondere, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht, zeigen so manche Vermieter ihre Kreativität. So auch in München. Hier musste das Landgericht die Frage klären, ob die Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienst als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Sicherheit ist ein hohes Gut. Doch ist eine 24-Stunden-Überwachung wirklich nötig – und wenn ja, wer muss dafür aufkommen? Diese Frage stellte sich auch ein Münchener Mieter. Zwar zahlte er brav die anteilig auf seine Wohnung entfallenden Kosten für den Sicherheitsdienst, erhob jedoch eine Klage mit der Forderung auf Rückzahlung gegen den Vermieter. Zunächst ohne Erfolg: Das Amtsgerichts München wies die Klage des Mieters kurzerhand ab (473 C 25630/17).

Erfolg in zweiter Instanz

Der Mieter gab sich mit diesem Ergebnis nicht zufrieden und legte Berufung ein – diesmal mit Erfolg. Das Landgericht München teilte die Meinung des Amtsgerichts nicht und hielt die Kosten für den Sicherheitsdienst nicht für umlagefähig.

Das Landgericht München bezog sich dabei auf § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Sowie auf § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Das bedeutet, dass Kosten eines Bewachungsdienst als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 2 Nr. 17 BetrkVO umgelegt werden können, wenn es der entsprechende Einzelfall zulässt. Im Fall des Klägers war dies nicht der Fall, da die Bewachung teilweise auf Garten- bzw. Parkflächen stattfand, welche nicht allein dem Mietobjekt zugeordnet werden können. Der Großteil der auszuführenden Tätigkeit des Sicherheitspersonals kommt somit vermehrt der Öffentlichkeit und dem Schutz des Eigentums des Vermieters zugute und nicht dem Mieter. Dieser profitiert zwar von dem Bewachungsdienst, was jedoch nur eine untergeordnete Bedeutung hat.

Dem Mieter wurden in diesem Fall also die zu viel gezahlten Betriebskosten zugesprochen.

LG München I, Endurteil vom 17.04.2019 – 14 S 15269/18
AG München, Urteil vom 28.09.2018 – 473 C 25630/17

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