(K)eine Mietminderung trotz Baustellen?

22.03.2019  — Markus Hiersche.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Die Städte wachsen, Baumaßnahmen sind an der Tagesordnung. Für Geschäftsinhaber kann das problematisch sein, denn Baustellen direkt vor dem eigenen Laden schädigen das Geschäft. Doch rechtfertigen Bauarbeiten auch eine Minderung der Gewerberaummiete?

Vor dem Landgericht Hamburg klagte eine Vermieterin gegen ihre Mieterin, eine Möbelgeschäft-Betreiberin: Diese hatte 2015 neu gestaltete Räumlichkeiten im Nikolaiquartier in Hamburg bezogen. Das Problem: Die Straßen und Plätze rund um das Möbelgeschäft wurden Schauplatz zahlreicher Baumaßnahmen zur Umgestaltung und Aufwertung des Viertels – inklusive temporärer Straßensperrungen. Aufgrund dieser verweigerte die beklagte Mieterin die volle Zahlung der Gewerberaummiete.

Urteil: Nicht überall Lärm, keine Einkapselung

Das Gericht gab der Klägerin Recht und verdonnerte die Mieterin zur Nachzahlung der zurückgehaltenen Miete. Als Grund hierfür führten die Richterinnen und Richter an, dass die Mieträumlichkeiten als solche trotz der Baustellen in der gesamten Zeit ihrem Zweck entsprechend genutzt werden konnten und dass innerhalb der Mieträumlichkeiten nur sporadisch und nicht überall Lärm zu vernehmen gewesen sei, wie Zeugenaussagen belegen würden. Im vorliegenden Fall seien sich die Streitparteien auch darüber einig gewesen, dass die Umgebung des Objekts anfänglich durch Baustellenlärm geprägt sein würde. Der Mietvertrag hielt dies ausdrücklich fest.

Ferner verfüge das Ladengeschäft auch über einen hohen Anteil von Kunden, die es gezielt aufsuchen würden und die sich dementsprechend durch Baustellen weniger abschrecken lassen würden. Darin unterscheide sich der Fall von einem Vergleichsfall aus Frankfurt: In diesem Fall bestand bei Vertragsschluss eine Situation, in der das in einer unscheinbaren Seitenstraße einer Innenstadt gelegene, auf Laufkundschaft angewiesene Geschäft durch Werbeschilder auch aus einer gewissen Entfernung wahrnehmbar war.

Infolge der Einrichtung einer Großbaustelle wurde jedoch die Sicht auf das Geschäft erheblich beeinträchtigt. Durch den hinzukommenden erheblichen Baustellenverkehr wurden Passanten zur Benutzung anderer umliegender Straßen veranlasst. Für diesen Fall hat das Gericht trotz der nach Auffassung jenes Gerichts nur mittelbar wirkenden Beeinträchtigung einen erheblichen Mangel im Sinne des § 536 BGB angenommen und eine Mietminderung von 15% zuerkannt.

In dem Fall des OLG Frankfurt sei aber sowohl die vertragliche Ausgangslage eine andere, als auch die Art der Beeinträchtigung, nämlich - im Unterschied zum Streitfall - eine weitgehende optische Abschattung des Geschäfts. Im Hamburger Fall sei das Geschäft in seiner Erkennbarkeit nach außen nicht beeinträchtigt. Eine Einkapselung des Objekts, wie sie im Frankfurter Fall geschah, sei hier auch nicht gegeben. Nach Abwägung aller Umstände führe dies dazu, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt sei.

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

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