Feuchter Keller: Mangel oder nicht?

09.04.2019 — Markus Hiersche. Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Alte Gebäude haben einen ganz besonderen Charme. Es ist daher kaum verwunderlich, dass viele Immobilienkäufer*innen zugreifen, wenn sich ihnen die Chance auf ein solches bietet. Doch wie so oft, wenn etwas alt ist: Macken sind häufig im Kaufpreis inklusive.

In Berlin erwarb ein Ehepaar eine Immobilie, ein etwa 100 Jahre altes, unsaniertes Haus, für 360.000 Euro. Bevor das Paar ihre Unterschriften unter den Kaufvertrag setzen, hatten sie das Gebäude mehrfach besichtigt und auf Herz und Nieren geprüft. Im Nachgang an den Verkauf begutachteten Experten im Auftrag der neuen Hausbesitzer den Keller – mit unerfreulichen, nassen Nachrichten: Die beauftragte Firma schätze einen Reparatur- und Trockenlegungsaufwand von circa 30.000 Euro. Zu allem Übel kam es einige Monate später auch noch zu einem Wasserschaden aufgrund eines Wassereintritts im Bereich des Daches. Ein Fachbetrieb empfahl daraufhin die Neueindeckung des gesamten Hauses – für ebenfalls 30.000 Euro.

Fehlende Dränagen: Eine arglistige Täuschung?

Die Hauskäufer vermuteten nun, von der ehemaligen Hausbesitzerin arglistig getäuscht worden zu sein. Sie habe – so das Paar – Wasserschäden verschwiegen. So habe sich, was den Keller betrifft, erst nach Übergabe des Hauses infolge eigener Untersuchungen herausgestellt, dass Dränagen am Gebäude fehlten und insofern ein Feuchtigkeitsproblem bestehe. Ein vor Vertragsabschluss ausgehändigte holzschutztechnische Stellungnahme habe zudem den Eindruck erweckt, dass die Wassermängel bereits seit Jahren behoben seien. Insofern sei den Neubesitzern suggeriert worden, dass das Problem folgenlos erledigt sei – gerade auch, weil keine Feuchtigkeitsproblematik von der Verkäuferin angesprochen worden sei. Angesprochen auf einen sichtbaren Wasserfleck sei von der Maklerin lediglich erklärt worden, dass es sich um einen vollständig behobenen Altschaden handele. Tatsächlich sei das Dach aber bereits zum damaligen Zeitpunkt völlig unzureichend und an manchen Stellen klar undicht gewesen. Das Ehepaar forderte deshalb Schadenersatz gegen die Verkäuferin. Die Verkäuferin wiederum bestritt jegliche Täuschung.

Urteil

Das Landgericht entschied zugunsten der Verkäuferin und urteilte: Arglistigkeit läge in keinem Fall vor. Denn die vorhandene Feuchtigkeit des Kellers stelle für sich genommen keinen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB dar – gerade bei älteren Wohnhäusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Erst recht könne vor diesem Hintergrund der Umstand des Fehlens von Dränagen keinen Sachmangel darstellen. Stattdessen sei bei derartigen Häusern vielmehr von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen seien. Beim vorliegenden Fall greife keines der Merkmale bzw. nicht in ausreichender Art und Weise.

LG Berlin, Urteil vom 06.02.2019 - 21 O 167/18