Erbpacht: Es geht auch ohne Grundstück

Beim Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, wird ein Grundstück, zumeist für einen Zeitraum von 99 Jahren, an einen Nutzer verpachtet. Er erwirbt damit das Recht, darauf zu bauen. Dafür zahlt er an den Erbpachtgeber über die gesamte Laufzeit jährlich den sogenannten Erbpachtzins. Er wird individuell vereinbart und beträgt meist zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes. Eigentümer und damit Erbpachtgeber sind vor allem Kirchen, Kommunen und Stiftungen, seltener Privatpersonen.

Läuft der Erbpachtvertrag aus, fällt das Grundstück samt der darauf errichteten Immobilie an den Grundstückseigentümer zurück. Allerdings nicht kostenlos, sondern gegen Zahlung einer Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Immobilienwerts beträgt.

Erbpachtverträge müssen notariell geschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. Sie sind nicht vorzeitig kündbar. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall: Verstößt der Pächter gegen vertragliche Verpflichtungen, etwa indem er über einen längeren Zeitraum die Pacht nicht bezahlt oder er das Grundstück verwahrlosen lässt, kann der Pachtgeber die vorzeitige Rückübertragung des Grundstücks geltend machen. Auch Eigenbedarf ist theoretisch möglich, kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden.

Die Vorteile der Erbpacht sind offensichtlich: Wer ohne eigenen Grund baut, muss sich deutlich weniger verschulden, bleibt liquider und die monatliche Belastung ist niedriger. Das macht das Modell vor allem für Haushalte interessant, die sich bereits frühzeitig den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, etwa Berufseinsteiger und junge Familien. Und das besonders dort, wo Bauland knapp und teuer ist, wie in den begehrten Ballungsregionen.

Lebenslang steigende Belastung

Doch das Erbbaurecht hat auch Tücken. Erstens kommt der Pächter um Notar- und Grundbuchgebühren nicht herum, zweitens muss er auch Grunderwerb- und Grundsteuer zahlen, obwohl ihm das Grundstück gar nicht gehört. Allerdings berechnen die Finanzämter diese Steuern nach einer speziellen Formel, so dass sie niedriger ausfallen als beim Kauf. Dritter Punkt: Im Unterschied zum klassischen Annuitätendarlehen nimmt die Belastung im Lauf der Zeit nicht ab, sondern zu. Denn steigt der Verkehrswert des Grundstücks, darf der Pachtgeber auch mehr Geld verlangen – allerdings laut Gesetz frühestens alle drei Jahre.

„Erbpacht senkt die Eigenkapitalhürde immens, weil sich Bauherren die oft hohen Grundstückskosten sparen. Auf der anderen Seite steigt die monatliche Belastung, weil zu den Kreditzinsen noch die Erbpacht hinzukommt“, so Schwäbisch Hall-Experte Karsten Eiß. „Doch dieser Preis kann sich lohnen, denn meist sind gerade Grundstücke in attraktiver Innenstadt- oder Dorfkernlage nur in Erbpacht zu bekommen.“