BGH stärkt Mieterrechte beim Kündigungsschutz

Es ist der Albtraum vieler Mieter: Die eigene Wohnung, die sich in kommunaler Hand befindet, wird an einen privaten Investor verkauft. Gerade in Städten bedeutet dies oft Luxussanierung und Verdrängung der alten Mieter, um Platz für ein besser zahlendes Klientel zu schaffen. Um das zu verhindern, verpflichten viele Kommunen Investoren zu „Sozialchartas“. Ob und wie diese aber rechtlich bindend sind, war bisher unklar. Nun schafft der BGH Klarheit.

Der Fall

Anstoß des Rechtsstreits war die Privatisierung eines Hauses in einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung, das private Investoren 2012 von der Stadt Bochum kauften. Kurze Zeit nach der Übernahme kündigten die Investoren dem Mieter, der seit 37 Jahren in der Immobilie lebte, und klagten schließlich auf Räumung. Dagegen wehrte sich der Mieter – und bekam in allen Instanzen Recht.

Das BGH-Urteil

Auch der BGH entschied zugunsten des Mieters. Er berief sich dabei auf einen Passus im Kaufvertrag, in dem stand: „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesonders keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen.“ Schon der Wortlaut der Regelung bringe – so die Richter – hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird.

Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen spreche zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Darüber hinaus unterstreiche das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst sei auch eine erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetzt.

Reaktion des Mieterbundes

Erfreut reagierte der Mieterbund auf die Entscheidung des Gerichts:

„Die Entscheidung stärkt die Mieterposition. Sie hat vor allem Bedeutung über den Einzelfall hinaus. Mieter können sich, wie hier, auf Kündigungsschutzregelungen berufen, die zwischen dem kommunalen Verkäufer und dem Käufer einer vermieteten Immobilie im Kaufvertrag vereinbart wurden. Dann können sich nach meiner Ansicht auch Mieter beispielsweise auf Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta berufen, die anlässlich der großen Immobilienverkäufe der öffentlichen Hand, zum Beispiel an Annington, Gagfah, LEG oder Deutsche Wohnen, aufgenommen wurden“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Urteil vom 14.11.2018 BGH VIII ZR 109/18

Quellen

• https://www.immobilien-zeitung.de/1000057315/bgh-staerkt-kuendigungsschutz-bei-kommunalen-immobiliendeals (Immobilienzeitung, zuletzt aufgerufen am 20.11.2018)
• https://www.mieterbund.de/presse/pressemeldung-detailansicht/article/46940-kuendigungsschutzklausel-im-kaufvertrag-gilt-gegenueber-mieter.html (Deutscher Mieterbund, zuletzt aufgerufen am 20.11.2018)
• http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&Sort=3&nr=89481&pos=0&anz=177 (BGH, zuletzt aufgerufen am 20.11.2018)