Werbungskostenabzug (Kommentar von Udo Cremer)

Der Kläger erzielte im Streitjahr 2007 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus drei Objekten: dem Wohn- und Geschäftshaus B-Straße, dem 1995 erworbenen Wohn- und Geschäftshaus C-Straße sowie den Parkplätzen C-Straße. Das Objekt B-Straße war über ein Darlehen bei der D-Bank finanziert worden. Die Parkplätze C-Straße waren über ein Darlehen bei der E-Bank finanziert worden. Beide Darlehen waren auf Verlangen der beiden Banken grundbuchrechtlich mit dem Wohn- und Geschäftshaus C-Straße abgesichert. Die Schuldzinsen wurden vom Kläger bei beiden Objekten als Werbungskosten geltend gemacht und insoweit vom FA auch anerkannt.

Ab 2006 kam es bei den Objekten B-Straße und C-Straße zu Mietausfällen. Mit notariellem Vertrag vom 20.7.2007 veräußerte der Kläger das Wohn- und Geschäftshaus C-Straße für einen Kaufpreis von 1.400.000 € an eine Fondsgesellschaft. Laut den Ausführungen in dem Vertrag waren im Grundbuch des Wohn- und Geschäftshauses C-Straße Grundschulden in Höhe von 1.200.000 € für die D-Bank und in Höhe von 850.000 € für die E-Bank eingetragen. Nach § 2 des Vertrags war der Kaufpreis vom Käufer mit den Beträgen, die zur Ablösung der vorgenannten Grundschulden erforderlich waren, an die Gläubiger der Grundschulden und mit dem Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen. Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung überwies die Erwerberin Teile des Kaufpreises direkt zur Tilgung der Darlehen des Klägers bei der D-Bank und der E-Bank. Im Einzelnen handelte es sich um 513.349,44 € und 86.650,56 € auf das Darlehenskonto bei der D-Bank sowie 64.661,40 € auf das Darlehenskonto bei der E-Bank. Die Beträge wurden dort als Tilgungsbeträge auf die Darlehen verbucht. Folge war, dass die Zinsbelastung bei dem Objekt B-Straße sich erheblich verringerte und bei den Parkplätzen C-Straße vollständig entfiel. Bei der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses C-Straße war ein Immobilienmakler eingeschaltet. Dieser stellte dem Kläger für die Vermittlung des Käufers eine Provision in Höhe von 49.980 € (42.000 € zzgl. Umsatzsteuer) in Rechnung.

In seiner Einkommensteuererklärung 2007 machte der Kläger einen Teil der o.g. Maklerkosten in Höhe von 23.730,51 € als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, und zwar bei dem Objekt B-Straße und den Parkplätzen C-Straße. Hierzu legte er eine Berechnung bei, nach der die Kaufpreisbeträge, die zur Tilgung des zur Finanzierung des Objekts B-Straße aufgenommenen Darlehens bei der D-Bank verwendet wurden, 36,67 % und 6,69 % des gesamten Kaufpreises ausmachten, was einem Anteil an den Maklerkosten von 18.327,67 € und 3.093,76 € entsprach. Der Kaufpreisbetrag, der zur Tilgung des zur Finanzierung der Parkplätze C-Straße aufgenommenen Darlehens bei der E-Bank verwendet worden war, machte 4,62 % des gesamten Kaufpreises aus, was einem Anteil an den Maklerkosten von 2.309,08 € entsprach. Im erstmaligen Einkommensteuerbescheid 2007 versagte das FA die Anerkennung der geltend gemachten Maklerkosten als Werbungskosten. Die Aufwendungen dienten nicht der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der beiden verbleibenden Objekte, sondern seien aufgrund der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses C-Straße entstanden. Der nachfolgend vom Kläger eingelegte Einspruch hatte insoweit keinen Erfolg. Das FG gab der Klage mit seiner in Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 1331 veröffentlichten Entscheidung statt. Die Maklerkosten, die aufgrund der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses C-Straße angefallen waren, seien als Werbungskosten bei den Einkünften des Klägers nach § 21 EStG aus den beiden verbliebenen Objekten B-Straße und sowie den Parkplätzen C-Straße zu berücksichtigen.

Die Revision ist unbegründet und zurückzuweisen (BFH Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13). Zutreffend ist das FG davon ausgegangen, dass die Maklerkosten aufgrund des sachlichen Zusammenhangs mit der Finanzierung des Objekts B-Straße und der Parkplätze C-Straße als Finanzierungskosten anzusehen und daher als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abzuziehen sind. Denn nach den Feststellungen des FG ist auslösendes Moment für das Entstehen der Maklerkosten und der Veräußerung die Finanzierung anderer Vermietungsobjekte, so dass damit der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung den Zusammenhang mit der Veräußerung überlagert.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Als maßgebliches Kriterium für einen steuerrechtlich anzuerkennenden wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Aufwendungen und einer Einkunftsart wird die wertende Beurteilung des die betreffenden Aufwendungen "auslösenden Moments" sowie dessen "Zuweisung zur einkommensteuerrechtlich relevanten Erwerbssphäre" angesehen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt daher einerseits dem mit den Aufwendungen verfolgten Zweck, der auf die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gerichtet sein muss, und andererseits der Verwendung der Mittel entscheidende Bedeutung zu. Aufwendungen, die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind hingegen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Nach diesen Grundsätzen sind Maklerkosten, die mit der Grundstücksveräußerung in Zusammenhang stehen, grundsätzlich den Veräußerungskosten und damit dem - hier infolge des Ablaufs der Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht steuerbaren - Vermögensbereich zuzuordnen. Denn Maklerkosten sind regelmäßig durch die Veräußerung unmittelbar veranlasst und dienen dem Erreichen einer Veräußerung. Sie fallen an, weil der Steuerpflichtige das Mietwohngrundstück veräußern und gerade nicht mehr vermieten und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen will. Maklerkosten können hingegen (mit dem entsprechenden Anteil) ausnahmsweise zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der (ggf. nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußernden Grundstücks verbleibende) Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Fall kann der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung und damit der Einkünfteerzielung aus dem angeschafften oder entschuldeten Objekt den Zusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung überlagern.

Der Autor:

Udo Cremer ist geprüfter Bilanzbuchhalter (IHK) und hat die Steuerberaterprüfung mit Erfolg abgelegt. Er ist als Dozent für Steuer- und Wirtschaftsrecht tätig und veröffentlicht seit mehreren Jahren praxisorientierte Fachbücher zu den Themen Buchführung, Kostenrechnung, Preiskalkulation, Kennzahlen, Jahresabschluss und Steuerrecht. Daneben wirkt er als Autor an zahlreichen Fachzeitschriften und Loseblattsammlungen im Bereich der Buchhaltung und des Steuerrechts mit.

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