28.06.2016 — Timm Haase. Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.
Um Überbewertungen zu vermeiden, besteht die Möglichkeit, von den steuerlichen Bewertungsmethoden abzuweichen und einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die Vorschrift wird als so genannte Öffnungsklausel bezeichnet (§ 198 BewG). Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann bei nach § 179, §§ 182 bis 196 BewG bewerteten wirtschaftlichen Einheiten geführt werden. Dabei muss der Nachweis die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit umfassen. Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten vorzunehmen. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast. Neben einem Gutachten kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis herangezogen werden. Wird ein Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag verkauft, kann der Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis herangezogen werden. Ist ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen, kann dieser als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag nicht verändert haben.
Vorgelegte Gutachten unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), kann es zurückgewiesen werden. Ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erlassenen Vorschriften. Danach sind auch die Wertermittlungsgrundsätze und Verfahren zur Verkehrswertermittlung der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu beachten. Nach Maßgabe dieser Vorschriften sind sämtliche wertbeeinflussende Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Entscheidend ist im Ertragswertverfahren beispielsweise die Benennung der tatsächlichen Mietverhältnisse, da ein Ansatz einer rein fiktiven Miete wenig aussagekräftig ist. Auch sind Ansätze einer Mehr- bzw. Mindermiete im Detail zu begründen. So ist die Darstellung einer Mindermietsituation schwer nachvollziehbar, wenn sich die tatsächlichen Mieten innerhalb der marktüblichen Mieten bewegen. Oft werden die marktüblichen (ortsüblichen) Mieten in Spanne veröffentlicht. Wird eine tatsächliche Miete innerhalb einer solchen Spanne bezahlt, liegt die Vermutung nahe, dass die tatsächliche Objektmiete der marktüblichen Miete entspricht. Abweichungen davon sind zu begründen und mit Vergleichsmieten zu belegen.
Werden die Wertermittlungsansätze (z.B. Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer) einseitig, gegebenenfalls innerhalb eines Ermessensspielraums angewendet, führt dies vielfach zu einer Verfälschung des Gesamtergebnisses. Häufiger Streitpunkt ist die Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Hierbei sind wertbeeinflussende Umstände nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV, welche erheblich vom Durchschnittsobjekt abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst, angemessen zu berücksichtigen.
Bei der Gutachtenerstellung ist das Doppelberücksichtigungsverbot zu beachten. Ein wertrelevanter Umstand darf nur ein einziges Mal im Gutachten berücksichtigt werden. Beispielsweise ist eine unterlassene Instandhaltung nicht durch Verkürzung der Restnutzungsdauer und anschließend bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen.
Quelle: Merkblatt der OFD Karlsruhe vom 14.06.2016
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