Thema der Woche: Aufteilung eines Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück

Im Urteilsfall erwarb ein Steuerpflichtiger zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses. Dabei entfiel laut Vertrag auf jede Wohnungseinheit und auf den anteiligen Grund und Boden ein festgelegter Betrag. Diese im Vertrag geregelten Beträge entsprechen einer Kaufpreisverteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden. Das Finanzamt widersprach der Aufteilung des Steuerpflichtigen und setzte den Gebäudewert mit 35 % des Kaufpreises an. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen, der für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil in Höhe von 24 % und 23 % feststellte.

Steuerpflichtiger beauftragte Gutachter bereits vor Vertragsabschluss

Der Käufer der beiden Wohnungen beantragte beim BFH, dass die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelte Aufteilung zu Grunde zu legen sei. Die Wertermittlung habe er durch eine gutachterliche Stellungnahme eines Diplom-Ingenieurs bereits im Kaufvertrag dargelegt. Aus dem Gutachten gehe hervor, dass angesichts der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks ein Abschlag vom Bodenrichtwert in Höhe von 15 % gerechtfertigt und angemessen sei.

Entscheidung des BFH

Die BFH-Richter entschieden, dass wenn eine entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch für die Besteuerung Anwendung finden. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist. Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung unter Umständen nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden.

Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf die Abschreibungshöhe üblicherweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung zu Gunsten des Verkäufers Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung, so die Richter in ihrer in Urteilsbegründung.

Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es häufig erforderlich, den Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.

Quelle: BFH-Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12/14, veröffentlicht am 30.12.2015

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