Kauf von Gebrauchtimmobilien: Besichtigungen leicht gemacht

Jede Immobilie hat ihren ersten Eindruck. Und der ist für jeden erst einmal rein subjektiv. „In einer neuen Wohnung sollte man sich vor allem Wohlfühlen“, sagt LBS-Immobilienexpertin Claudia Amelingmeyer. Vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie empfiehlt die diplomierte Sachverständige für Immobilienbewertungen deshalb den objektiven Blick zu schärfen für die entscheidenden Fragen, ob aus dem besichtigten Objekt tatsächlich die Traumimmobilie fürs Leben werden kann. „An vielen Stellen, kann das jeder Laie selbst“, so Amelingmeyer, „für die grundlegende Expertise sollte man aber immer einen zertifizierten Makler oder Sachverständigen hinzuziehen“.

Die LBS hat sieben einfache Tipps für Immobilienbesichtigungen zusammengestellt, worauf jeder selber achten kann.

Kosten für Reparaturen richtig einschätzen: Was muss ich nach dem Kauf noch in die Immobilie investieren?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind häufig Renovierungsarbeiten notwendig. Lassen Sie sich zur besseren Planung konkrete Kostenvoranschläge der geplanten Maßnahmen erstellen, um keine Überraschung zu erleben. Gerade in der jüngeren Vergangenheit sind die Kosten für Handwerkerleistungen stark angestiegen. Machen Sie sich klar, welche Reparaturen technisch notwendig sind und welche eher optischer Natur sind und somit geschoben werden könnten.

Quadratmeter: Wie groß ist die Wohnung tatsächlich?

In einem Großteil von Immobilienkäufen stellen die Erwerber nachträglich fest, dass die Wohnflächen in den Verträgen nicht korrekt angegeben waren. Hier hilft ein Blick in die Bauakte, um die Angaben zu überprüfen. Für einen ersten, groben Überblick reicht auch der Griff zum Zollstock.

Geringe Heizkosten – ein Indiz für eine gute Wärmedämmung?

Immobilien, die in den Abrechnungen geringe Heizkosten aufweisen sind grundsätzlich erst einmal gut gedämmt. Es lohnt sich aber nachzufragen, ob das Objekt auch ganzjährig bewohnt war. Oft werden Immobilien nach einer Leerstandsphase verkauft, bei denen sich aufgrund fehlender Nutzung zwangsläufig geringe Verbräuche der Heizkosten ergeben. Beim Energieausweis gibt übrigens nur der auf den objektiven Gebäudewerten basierende Bedarfsausweis über den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie verlässlich Auskunft. Der Verbrauchsausweis hängt dagegen von den individuellen Nutzungsgewohnheiten der vorherigen Bewohner ab.

Schornsteinfegerbericht ohne Hinweis: Ist die Heizung damit in Ordnung?

Bei den regelmäßig zu erstellenden Schornsteinfegerberichten kann es sein, dass sich darin auch bei defekten Heizungen kein negativer Vermerk finden lässt, da hierbei lediglich die Abgaswerte überprüft werden. Die LBS empfiehlt, sich auch die Unterlagen zur jährlichen Betriebsprüfung zeigen zu lassen, weil darin auch die Leistungsfähigkeit der Anlage beschrieben wird. Zusätzlich zum Prüfbericht sollte sich ein Fachmann die Heizungsanlage ansehen. Insbesondere die Leitungen und Heizkörper sind bei Bestandsimmobilien oftmals stark veraltet.

Versteckte Kosten: Was ergibt sich z.B. aus der Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Bei älteren Bestandsimmobilien fehlt es vielfach an der Dach- bzw. Dachgeschossdämmung. Aufgrund der Nachrüstpflicht gemäß EnEV kann dies für den Käufer teuer werden. Achten Sie insbesondere auf gesetzliche Vorgaben, die wie in diesem Fall erst bei einem Kauf für Sie als neuem Eigentümer wirksam werden.

Fehlende Baugenehmigung: Alles rechtlich sauber?

Auch bei Bestandsimmobilien kommt es regelmäßig vor, dass Baukörper auf dem Grundstück nicht genehmigt sind. Achten Sie bei nachträglichen Anbauten, Garagen, Wintergärten, Gartenhäuser darauf, dass diese von den Behörden genehmigt oder genehmigungsfrei sind. Im schlimmsten Fall kann eine fehlende Baugenehmigung bis zum Abriss des Gebäudeteils führen.

Was das Baujahr sagt: Alle Fenster und Türen dicht?

In der Regel ist das Baujahr eines Fensters zwischen den Scheiben bzw. einer Tür in der Leibung eingedruckt. Hier können Sie auch erkennen, welchen Dämmwert das jeweilige Bauteil hat. Alte Fenster und Türen müssen nicht zwingend ausgetauscht werden, wenn sie in einem guten Zustand sind. Sie weisen in der Regel aber häufig schlechtere Dämmwerte als ihre jüngeren Nachfolger auf. Unangenehmer Luftzug bei Fenstern und Türen kann häufig durch das Erneuern poröser Dichtungen schon zum kleinen Preis beseitigt werden.