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Feuchte Wände: Muss die WEG Schadenersatz zahlen?

25.03.2019  — Markus Hiersche.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Die neue Wohnung ist gekauft und schon treten erste Mängel auf: Feuchte Wände und Leitungsschäden sind mehr als ärgerlich. Doch haften die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Mängel und ist sie zu Schadenersatz verpflichtet, wenn die Eigentumswohnung während der Reparaturen nicht bewohnt werden kann?

Von Pleiten, Pech und Pannen

Durch den Erwerb einer im Souterrain gelegenen Wohnung wurde die frischgebackene Wohnungseigentümerin Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bald schon kristallisierten sich aber erste Probleme heraus: In der Wohnung kam es kam es zu seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit. Zudem waren die teilweise unter der Wohnung verlaufenden Grundsielleitungen instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss daher 2008, eine Feuchtigkeitssanierung u. a. in der Wohnung der Neueigentümerin durchzuführen und die Grundsielleitung zu erneuern. Nach erneuter Beschlussfassung im November 2009 wurden die Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben einschließlich der Durchführung von Parkettverlegungsarbeiten. Nach Fertigstellung im Jahr 2011 wurden aber schon bei der Abnahme diverse Mängel in der Wohnung besagter Eigentümerin sichtbar, darunter feuchte Stellen und andere Mängel am neu verlegten Parkett.

Ein Streit über mehrere Instanzen

Die betroffene Wohnungseigentümerin verklagte daraufhin die Wohnungseigentümergesellschaft und verlangte Schadensersatz in Höhe von rund 60.000 Euro, nebst Zinsen für die Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung sowie der Einlagerung von Möbeln. Schließlich habe sie die Wohnung von 2009 bis 2012 nicht nutzen können. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen, sodass nun der BGH entscheiden musste.

Leitsätze des BGH

Dieser wies die Klage zurück und traf folgende Leitsätze:

  1. Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht der Verband.
  2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus.
  3. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.
  4. Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.
  5. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht von diesem Anspruch erfasst.

BGH, Urteil vom 16.11.2018 - V ZR 171/17

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