Betriebskostenabrechnung: Die tatsächliche Wohngröße zählt

Das Problem mit der Mansarde

Zählt bei der Betriebskostenabrechnung die vereinbarte oder die tatsächliche Wohngröße? Über diese Frage stritt eine Vermieterin aus Wiesbaden mit ihren Mietern. Die Vermieterin hatte 1979 eine ihrer Wohnungen vermietet. Im Mietvertrag wurde eine Preisbindung festgelegt sowie eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung gehört außerdem eine Mansarde im fünften Obergeschoss, die eine Deckenhöhe von 1,90 Metern und eine Grundfläche von circa 16,95 Quadratmetern aufweist. Die Mansardengrundfläche ist in die Gesamtfläche miteinberechnet.

Streit um die Betriebskostenabrechnung

Über viele Jahre rechnete die Vermieterin auf der Grundlage von 120,05 Quadratmetern ab. 2013 ergab sich so eine Betriebskostennachforderung in Höhe von 86,83 Euro. Diese wollten die Mieter nun aber nicht mehr begleichen: Denn ihrer Meinung nach sei die Grundfläche der Mansarde überhaupt nicht anrechenbar. Die tatsächliche Wohnfläche sei nur mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen.

BGH: Mansarde ist Teil der Wohnfläche – mit Abstrichen

Der Streit landete letztlich vor dem BGH. Das Urteil der Richter: Die Mansarde, die laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet wurde, sei Teil der Wohnfläche. Die Mansardenfläche sei aber aufgrund der geringen Deckenhöhe von 1,90 Metern nur zur Hälfte anrechenbar. Erst ab zwei Metern Deckenhöhe wäre die Mansardenfläche zu 100 Prozent abzurechnen gewesen. Insgesamt ergibt sich nach Urteil des BGH eine Wohngröße von 111,57 Quadratmetern, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden müsse. Keine Rolle spiele dabei, ob die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 Prozent ist – wie von vielen gerne behauptet wird.

Die Fläche der Mansarde bleibe ebenfalls nicht unberücksichtigt, weil weniger als die Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 Metern aufweist und deshalb nach der Hessischen Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt.

Festzuhalten bleibt also nur eines: Abzurechnen ist immer nach der tatsächlichen Größe!

BGH, Urteil vom 16.1.2019, VIII ZR 173/17