Ausdifferenzierung des Wohnungsmarkts nach Energieeffizienz setzt sich fort

Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg um rund vier Prozentpunkte. Das ist das Ergebnis einer Analyse von JLL, für die rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern ausgewertet wurden.

Die preisliche Ausdifferenzierung von Wohngebäuden nach deren Energieeffizienz hat im dritten Quartal somit einen Höchstwert erreicht. Zuvor lag die Negativmarke bei 28,1 Prozent und wurde im ersten Quartal dieses Jahres gemessen. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2021 betrug der Preisunterschied zwischen bester und schlechtester Energieeffizienz lediglich 11,6 Prozent. „Neben den steigenden Kosten für Sanierungen und für die Kapitalbeschaffung sind die verschärften regulatorischen Vorgaben sowie die Unsicherheit über künftige gesetzliche Anforderungen an den energetischen Zustand von Gebäuden die wesentlichen Treiber für die aktuelle Segmentierung des Wohnungsmarkts“, sagt Dr. Sören Gröbel, Director Research JLL Germany.

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Im Durchschnitt über alle Energieklassen beträgt der Preisunterschied zur effizientesten Gebäudekategorie 18,9 Prozent und damit rund zwei Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. Im Vergleich zum Höchstwert aus dem ersten Quartal 2023 fällt der Preisabschlag allerdings etwas geringer aus. „Insgesamt hat sich die Preisschere zwar weiter geöffnet, jedoch hat die Entwicklung im Laufe des Jahres 2023 an Dynamik verloren“, unterstreicht Gröbel.

Mit deutlich größeren Abschlägen müssen Akteure in Wohnungsmärkten mit Angebotsüberhang rechnen. Als solche werden Märkte mit Leerständen von mehr als fünf Prozent gezählt. Im Durchschnitt aller Bestandsobjekte der Effizienzklassen G/H beträgt der Preisabschlag aufgrund energierelevanter Merkmale im dritten Quartal 2023 knapp 46 Prozent und liegt damit rund sechs Prozentpunkte höher aus als noch vor einem Jahr.

Dass Objekte mit schlechterer Energieeffizienz auf Märkten mit Angebotsüberhang einen höheren Preisabschlag aufweisen, hat laut Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation im Team Value and Risk Advisory JLL Germany, verschiedene Ursachen. Zum einen seien die Bodenwerte in solchen Märkten niedriger und damit der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtwert des Objektes höher. „In der Folge müssen sich Effekte, die das Gebäude betreffen, auch stärker in den Gesamtpreiseffekten niederschlagen.“

Sanierungsdruck wird in den kommenden Jahren zunehmen

Außerdem stünden den Kosten einer energetischen Sanierung geringere Mietpotenziale gegenüber als in Märkten mit wenig Leerstand. Daher müsse diese ungünstigere Kosten-Ertrags-Relation bereits beim Kauf in Form eines höheren Preisabschlags berücksichtigt werden. Schließlich trifft auf Märkten mit hohem Leerstand weniger Nachfrage auf das vorhandene Angebot. „Damit ist die Verhandlungsmacht der potenziellen Käufer größer. Qualitativ schlechtere Objekte müssen daher stärker im Preis fallen, um marktgerecht zu bleiben“, erläutert Gröbel.

Angesicht der geringen Sanierungsquote und den sich weiter verschärfenden Anforderungen an die Transformation des deutschen Immobilienbestands ist auch für die kommenden Jahre mit einer weiteren Ausdifferenzierung des Wohnungsmarkts anhand der Energieeffizienzen zu rechnen. „Eigentümer energetisch schlechter Immobilien werden in Zukunft immer größere Schwierigkeiten bei der Vermietung, beim Verkauf und auch bei der Finanzierung ihrer Immobilien bekommen“, prognostiziert Heidrich.