Stand: 23.11.2018

Grundbuch

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Haus_grundbuch © Thorben Wengert/ pixelio

Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis, aus welchem zu ersehen ist, aus welchen Flurstücken das Grundstück gebildet ist sowie die Wirtschaftsart und Lage. Es folgen drei Abteilungen:

  • Abteilung I des Grundbuchs enthält die Eintragung des Eigentümers sowie die Grundlage der Eintragung.
  • Abteilung II enthält alle Belastungen des Grundstücks, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die Eintragungen von Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung.
  • Abteilung III des Grundbuchs enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie sich auf diese Rechte beziehende Vormerkungen und Widersprüche.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Es gilt nach § 892 BGB der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Dies bedeutet, dass sich ein Dritter (beispielsweise Käufer) auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch verlassen kann. Ist also eine Person als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, obwohl sie es gar nicht ist, so ist das für einen Dritten, der das Grundstück erwerben will, unerheblich. Er kann sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen.

Will der tatsächliche Eigentümer verhindern, dass das geschieht, so kann er kurzfristig einen Widerspruch im Grundbuch eintragen lassen, bis er im Rahmen einer Grundbuchberichtigungsklage erreicht, dass der Inhalt des Grundbuches wieder mit der wirklichen Rechtslage in Einklang gebracht wird.

Die Grundregeln des Grundbuchverfahrens sind folgende:

  • Antragsgrundsatz
  • Bewilligungsgrundsatz
  • Prioritätsgrundsatz
  • Rangfolge

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Bereinigung des Grundbuchs

Nach der Wiedervereinigung stellte sich das Problem, dass in alten Grundbüchern der DDR oftmals unübersichtliche Situationen herrschten. Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) soll hier versuchen, Klarheit zu schaffen.

Die §§ 1 bis 3 enthalten alte Regelungen, wie alte Rechte in DM beziehungsweise Euro umzurechnen sind. Die §§ 5 bis 7 ermöglichen die Löschung überholter Dienstbarkeiten und vergleichbarer Rechte. Nach § 5 Abs. 1 erlöschen bestimmte dingliche Rechte mit Erreichen eines bestimmten Lebensalters des Berechtigten. Dies gilt aber nur für beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte und subjektiv persönliche Vorkaufsrechte, also Rechte, von denen klar ist, dass sie nur einer bestimmten Person zustehen können. In diesem Fall ist gerechtfertigt, 110 Jahre nach dem Geburtstag des Berechtigten einen Löschungsanspruch zugunsten des Eigentümers zu normieren.

Abschnitt 4 des GBBerG enthält Regelungen über die Ablösung von Grundpfandrechten. Bis zu einem Betrag von 5.000,00 EUR können auf Antrag des Eigentümers und ohne Zustimmung des Berechtigten Hypotheken oder Grundschulden aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn der um ein Drittel erhöhte Nennbetrag bei der Hinterlegungsstelle unter Verzicht auf die Rücknahme hinterlegt wird. Die Hinterlegungsstelle erteilt hierüber eine Quittung, die beim Grundbuchamt einzureichen ist, welches daraufhin die Löschung vornimmt.

Sind Grundschulden oder Hypotheken in größerer Höhe vorhanden, so sind die Berechtigten um Zustimmung zu ersuchen. Hieran ändert auch das GBBerG nichts. In Betracht kommt ein Aufgebotsverfahren nach §§ 982 ff. ZPO. Der Antragsteller hat vor der Einleitung eines solchen Verfahrens glaubhaft zu machen, dass der Gläubiger unbekannt ist. Ein Gläubiger ist "unbekannt", wenn trotz nachweisbarer Bemühungen nicht feststeht, wer Gläubiger oder wer dessen Rechtsnachfolger ist, wenn sich der Gläubiger nicht als solcher grundbuchmäßig ausweisen kann oder wenn sein Aufenthalt unbekannt ist. Letzteres ist allerdings streitig, und wird von Gerichten unterschiedlich angesehen. Es wird vielfach die Meinung vertreten, dass lediglich ein unbekannter Aufenthalt keine Unsicherheit über die Person des Gläubigers bedeutet.

Quelle: Dr. Angela Rapp

 
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