Thema der Woche: Einbehaltene Mietkaution als Schadenersatz

Urteilsfall

Der Urteilsfall betrifft ein Unternehmen, das langfristig ein Büro- und Verwaltungsgebäude vermietet. Die Mieterin stellte ab September 2006 die Zahlung der Miete ein. Daraufhin wurde das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zum 26. April 2007 gekündigt. Die rückständigen Mieten für den Zeitraum 09/2006 bis 04/2007 wurden im Rahmen eines Gerichtsverfahrens erstritten.

Für den übrigen Mietausfall sowie den der Vermieterin im Wege eines gerichtlichen Vergleichs zugesprochenen Schadenersatz für unterlassene Instandhaltung einer Doppelgarage wurde die Mietkaution einbehalten.

Das Finanzamt vertrat die Ansicht, die Kaution sei, soweit sie für den Mietausfall einbehalten worden sei, der Umsatzsteuer zu unterwerfen, da sie keinen echten Schadenersatz darstelle.

Entscheidung der Richter

Die Voraussetzungen für einen entgeltlichen Leistungsaustausch liegen grundsätzlich auch dann vor, wenn ein Steuerpflichtiger auf eine ihm, zustehende Rechtsposition gegen Entgelt verzichtet. Allein der Umstand, dass die Mietkaution im Mietvertrag vereinbart worden ist, führt allerdings nicht dazu, dass die später einbehaltene Geldsumme Leistungsentgelt darstellt.

Vielmehr kommt es darauf an, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geldbetrag bei Einbehalt in unmittelbarem Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand. Da die vorzeitige Vertragsbeendigung unstreitig nicht durch einvernehmliche Aufhebung erfolgte, kann die durch den Einbehalt der Mietkaution geleistete Zahlung nicht mehr im Austauschverhältnis mit einer Leistung der Vermieterin stehen. Denn die Vermieterin hat im Streitfall nicht auf irgendwelche, ihr zustehenden Ansprüche verzichtet, sondern den Mietvertrag gekündigt, weil die Mieterin hierzu durch die vertragswidrige Einstellung der Mietzahlungen Anlass gegeben hat.

Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre. Da es dem Vermieter nicht möglich war, die Räume zu einem mindestens gleich hohen Mietzins weiterzuvermieten, musste ihr die Mieterin die Differenz zwischen dem mit ihr vereinbarten und dem von den Untermietern bezahlten, niedrigeren Mietzins zahlen. Die (Teil-)Zahlung durch den Einbehalt der Mietkaution ist daher kein Entgelt und damit nicht steuerbar. Im Ergebnis fällt somit keine Umsatzsteuer an.

Der BGH hat sich bereits 2014 mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, Az. VIII ZR 234/13). Danach sind Vermieter nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der vom Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Dieses Vorgehgehen widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution und ist Ihnen daher untersagt.

Quelle:
FG München, Urteil vom 9.2.2017, Az. 14 K 2480/14, veröffentlicht am 27.4.2017

Links zum Thema:
	Umsatzsteuerliche Behandlung einer Entschädigungszahlung im Rahmen einer Aufhebung eines Mietvertrages
	Themenüberblick Umsatzsteuer