Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt hält an

Das Nachfragewachstum auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat nach einer aktuellen Erhebung der Landesbausparkassen (LBS) im Vergleich zum Vorjahr nichts an Dynamik eingebüßt. Gleichzeitig schrumpft das Angebot im Bestand, der Neubau kommt nicht schnell genug hinterher. „Unsere Experten rechnen deshalb mit einem Preisanstieg von 4 bis 7 Prozent bis zum Jahresende“, so Verbandsdirektor Axel Guthmann heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2018“ in Berlin.

Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien werde derzeit nicht nur von Selbstnutzern, sondern vor allem von Kapitalanlegern gespeist. Das Angebot könne damit erkennbar nicht Schritt halten. Erst wenn die in den letzten Jahren bereits genehmigten Wohnungen auch tatsächlich gebaut seien, dürften sich die Preise beruhigen. Aktuell haben wir einen sogenannten „Genehmigungsüberhang“ von rund 650.000 Wohnungen. Voraussetzung für künftig wieder ausgeglichene Märkte sei allerdings, dass die Bau-genehmigungszahlen nicht einbrechen und es gelinge, das Angebot an Bau-land auszuweiten. „Nachverdichtung ist gut, aber ohne die Erschließung neuer Flächen wird es nicht gehen“, so Guthmann.

Basis der Untersuchung ist eine jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen in 402 Land- und Stadtkreisen. Die Immobilienexperten werden jeweils im Frühjahr über ihre Einschätzung zur Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt sowie über typische Preise – jeweils in mittleren bis guten Lagen – vor Ort befragt. Erfasst werden damit für rund 960 Städte die aktuellen Preise für frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland. Die Erhebung gewährt ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland – zusammengefasst im „LBS-Immobilienpreisspiegel“.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist geprägt von enormen Preisunterschieden von Region zu Region. Dies gilt traditionell für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 1,4 Millionen Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Groß-städten der Südwesten mit Wiesbaden (1,2 Millionen Euro), Frankfurt (950.000 Euro), Stuttgart (900.000 Euro), Heidelberg (810.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (780.000 Euro).

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 2,2 Millionen Euro sogar den ab-soluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 760.000 Euro um 245.000 Euro teurer als in Düsseldorf. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Starnberg mit 1,5 Millionen Euro, am Boden-see Konstanz und Lindau mit 700.000 bzw. 800.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilien-häuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwi-schen 290.000 und 390.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisni-veau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 200.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 160.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 180.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg-Buchholz mit jeweils 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen – im Schnitt um 3,8 Prozent. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. In Schleswig-Holstein (Nord) liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen bewegen sie sich zwischen 200.000 und 270.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen zwischen 240.000 und 340.000 Euro. Lediglich im Süden signalisieren die Preise vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 990.000 Euro und in Starnberg 980.000 Euro. In knapp der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 335.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern – im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 6 Prozent. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten oder wie im Beispiel Bad Soden sogar teurer“, so Guthmann.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten überall merklich gestiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 8.000 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von München (7.800 Euro). Weit vor Frankfurt, Stuttgart (5.500 Euro bzw. 5.900 Euro) und Hamburg (5.000 Euro) finden sich Gauting (7.000 Euro), Gräfelfing (7.700 Euro), Planegg und Starnberg (7.100 Euro bzw. 7.600 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Hannover und Dresden im Bereich von 3.500 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest – im Schnitt um 4,2 Prozent. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für ge-brauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 34 Prozent.

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer Eins auf dem Immobilienmarkt. Hier werden Preissteigerungen im Bundes-durchschnitt von 6,7 Prozent erwartet. Spitzenpreise werden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (2.000 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.200 Euro) oder Nürnberg (710 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter) Bauland auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter am Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt wird es nach Einschätzung der LBS-Experten vor allem darauf ankommen, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots schnellst möglich vorankommt. „Mit den im vergangenen Jahr in Deutschland genehmigten 348.000 Wohnungen (minus 7,3 Prozent gegenüber 2016) scheint die Aufwärtsentwicklung inzwischen ihren Höhepunkt erreicht zu haben“, so Guthmann abschließend.