Mietminderung bei Klopfgeräuschen in der Heizung?

07.05.2019 — Markus Hiersche. Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Der Mai ist regnerisch und frisch: Gut also, wenn die Heizung reibungslos funktioniert! Ärgerlich, wenn die Heizung aber klopft und brummt und einen um den Schlaf bringt. Doch ist das Grund für eine Mietminderung?

Durch Klopfen um den Schlag gebracht

In Osnabrück zog eine Vermieterin gegen ihren Mieter vor Gericht. Der Grund: Der Mieter beschwerte sich über seit Monaten auftretende erhebliche Klopfgeräusche in der Heizungsanlage bzw. den in der Wand verlaufenden Heizungsrohren. Die Geräusche seien abwechselnd in Badezimmer, im Kinderzimmer und vor allem im Schlafzimmer zu hören, was ihm immer wieder den Schlaf raubte. Seit geraumer Zeit leide er deshalb an Kopfschmerzen. Aus diesem Grund minderte der Mieter eigenmächtig die Miete um 150 Euro. Die Vermieterin wollte dies nicht hinnehmen und verklagte den Mieter auf Zahlung der vollständigen Miete.

Das Urteil: Teilweise Mietminderung rechtens

Das Gericht gab dem Mieter teilweise Recht und gestand ihm eine teilweise Mietminderung zu. Die Miete sei wegen der Klopfgeräusche in den Monaten Dezember 2014 bis März 2015, November 2015 bis März 2016 sowie November 2016 bis Februar 2017 monatlich um 137,50 EUR gemindert gewesen. Die vom Mieter darüber hinaus zurückgehaltene Miete muss dagegen beglichen werden. Das Gericht hielt ausdrücklich fest: Berufe sich der Mieter auf eine Minderung, müsse er die Zeiträume, in denen die Heizung tatsächlich gelaufen sei und Geräusche verursacht habe, konkret benennen. Mit der Bezugnahme auf "die Heizperiode" sei es nicht getan. Da in den Monaten Oktober und April ein Heizen nicht in jedem Fall erforderlich sei, sei ein solcher Vortrag nur hinsichtlich der Monate November bis März erheblich. Nur in diesen Monaten sei auch ohne weiteren Vortrag auf jeden Fall davon auszugehen, dass geheizt worden sei. Die nächtliche Ruhephase habe zudem wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung sei der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gebe – auch wenn das Klopfen nicht durchgehend erfolge und es auch ruhige Tage und Nächte gebe. Eine Mietminderung von 25% sei deshalb angemessen.

LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 - 1 S 317/17