Immobilien als Kapitalanlage: Wie Anleger Beton zu Gold machen

52 Prozent der NRW-Haushalte kann sich eine Rolle als Vermieter vorstellen, 2012 waren es erst 26 Prozent. Das ergab die repräsentative Studie "LBS Wohnwünsche". Von dem gestiegenen Interesse profitiert auch die LBS Immobilien NordWest, eine der größten Immobiliengesellschaften in Deutschland: "Wir haben die Zahl der Immobilien, die wir als Kapitalanlage vermittelt haben, in den vergangenen fünf Jahren grundsätzlich um 75% gesteigert", sagt Geschäftsführer Roland Hustert.

Mit der Lust auf die Beton-Rendite nehmen zugleich die Risiken für diejenigen zu, die sich neu am immer enger werdenden Markt für Anlageimmobilien versuchen wollen. Roland Hustert weiß, worauf Interessierte unbedingt achten sollten, wenn sie ihr Geld in Steinen anlegen möchten. "Anleger schätzen an Immobilien vor allem die verlässlichen Zinserträge und die Sicherheit, die sie wortwörtlich mit den Händen fassen können. Aktien mögen viele Leute einfach nicht."

Damit sich eine Kapitalanlage-Immobilie wirklich rechnet, komme es auf das Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis an: Das 25-fache der Jahreskaltmiete entspricht zum Beispiel einer Brutto-Rendite von 4 %. Konkret: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro müsste eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro erzielt werden. "Hierbei sollte man nicht vergessen, dass jedes Jahr ein Drittel davon in die Immobilie reinvestiert werden sollte, wenn man ein gebrauchtes Objekt erworben hat", so Hustert.

Immobilien an so genannten B-Standorten seien oft schon für das 15- bis 18-fache der Jahreskaltmiete zu bekommen. "Wenn ich in diesen Lagen etwas Ordentliches kaufe, dann sind das bei den heutigen Zinsen Selbstläufer", weiß der Immobilienfachmann. 'Etwas Ordentliches', dazu gehört für Hustert zwingend ein guter baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes, eine funktionierende Infrastruktur und soziales Umfeld sowie eine Breitband-Internetverbindung, ein Pkw-Stellplatz, Tageslicht im Bad und ein Balkon. "Ohne Balkon geht heute gar nichts, das ist ein Objekt-Killer", ist Hustert überzeugt.

Gut vermarkten ließen sich traditionell kleine 2-Zimmer-Wohnungen um die 45 m², die 3-Zimmer-Küche-Bad bis 70 m² und vor allem kleine Business- und Studentenwohnungen ab 25 m². "Je größer die Wohnung, desto weniger Miete bekommt der Anleger pro Quadratmeter", erklärt Hustert.

Beste Renditen versprechen aktuell Mikro-Appartements, die Anleger häufig in Paketen kaufen und an eine Betreibergesellschaft verpachten. Die LBSi NordWest bietet dieses Modell gemeinsam mit einigen der fast 100 kooperierenden Sparkassen an. "Die Anleger müssen sich anschließend um nichts weiter kümmern", sagt Roland Hustert.

Doch nicht für jeden ist eine Immobilie die richtige Wahl der Geldanlage: "Ohne Eigenkapital rate ich davon ab", warnt Hustert, "dann ist es keine Geldanlage, sondern eine Zinswette." Wenn alle Rahmenbedingungen einer Immobilienfinanzierung immer ganz genau passen müssten, sei das Risiko zu hoch, bei einer Wiederveräußerung unter Druck alles zu verlieren.