Brett vorm Kopf ...

Das dachten sich wahrscheinlich auch die Mieter eines Endreihenhauses in Reinbek. Der Vorteil der Wohnungslage – 80 Meter Entfernung von der öffentlichen Straße – war gleichzeitig nämlich auch ein Nachteil. Wo keine Straße, da keine Möglichkeit, mit dem Auto direkt vor die Haustür zu fahren und beispielsweise Einkäufe auszuladen.

Die Lösung des Problems ...

Die ersten zwei Jahre, zwischen 2012 und 2014, ließ sich das Problem noch umgehen. Denn es gab durchaus eine Zufahrt bis zum Haus – nur war dies ein Zugang beispielsweise für Feuerwehrautos, der durch einen Sperrbalken gesichert werden konnte.

Anfangs allerdings war dieser Balken, welch Glückes Geschick, stets hochgeklappt, sodass die Mieter die Zufahrt nach eigenem Gutdünken nutzten.

... oder auch nicht

Die Lage änderte sich im Jahre 2014. Nun nämlich beschloss die Stadt, den Weg nur noch als Rettungsweg freizuhalten und ansonsten mithilfe des Sperrbalkens zu verschließen. Die Mieter konnten dementsprechend nicht mehr bis vor die Haustür fahren. Verständlicherweise störte sie diese Einschränkung – daraus eine Mietminderung abzuleiten, erwies sich dennoch als Fehler.

Problem Nr. 2

Nachdem die Mieter ihre Vermieter aufgefordert hatten, den Weg wieder freizugeben, diese sich aber vergeblich bei der Stadt um entsprechende Maßnahmen bemüht hatten, stuften die Mieter den versperrten Zugang als Mietmangel ein und reagierten darauf mit Mietminderung. Es ergab sich ein Mietrückstand von umgerechnet zwei Monatsmieten: Für die Vermieter Grund genug zur fristlosen Kündigung.

Dem Auszug verweigerten die Mieter sich allerdings und so zogen die Vermieter sie vom Sperrbalken vor Gericht.

Die Entscheidung

Dort erwies sich die Sachlage als glasklar. Mit Urteil vom 02.06.2017 (14 C 955/16) entschied das Amtsgericht Reinbek, dass die fristlose Kündigung rechtens war. Zwar erkannte das Gericht dass es schön war, bis vor die Haustür fahren zu können – das allein rechtfertige aber noch keinen Anspruch auf freie Zufahrt. Ganz besonders, weil eine solche Zufahrt erstens nie vertraglich zugesichert worden war und zweitens sehr offensichtlich eine Sperre des Weges angebracht worden war, deren Sinn und Zweck eben im Versperren bestehe.

Darüber hinaus stellte das Gericht klar, dass auch deshalb kein mietminderungsfähiger Mangel vorliege, weil die Vermieter überhaupt keinen Einfluss auf die Existenz oder den Einsatz des Sperrbalkens hatten. Die Vermieter mussten diesen genauso hinnehmen wie die Mieter, ergo berechtige der Zustand nicht zur Mietminderung – und die fristlose Kündigung war rechtens.