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Wie ist in der Bilanz unseres Wohnungsunternehmens der Immobilienbestand einer Wertminderung zu unterziehen bzw. wann ist eine außerplanmäßige Abschreibung begründet?

Bilanzierung [ Stand: 05.12.2017 ]
Autor: Dirk J. Lamprecht
Quelle: Verlag Dashöfer GmbH
Nach § 253 Abs. 3 S. 3 HGB sind Vermögensgegenstände des Anlagevermögens zum Abschlussstichtag auf ihren niedrigeren beizulegenden Wert abzuschreiben, soweit eine voraussichtlich dauernde Wertminderung gegeben ist.

Hierzu hat das Institut der Wirtschafsprüfer (IDW) für die Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens eine Stellungnahme veröffentlicht, IDW ERS IFA 2.

Hierbei werden zwei Fälle unterschieden:

  1. Die Abwertung bei dauerhafter Nutzungsabsicht (IDW ERS IFA 2, Tz. 27 - 36) und
  2. Die Abwertung bei voraussichtlich nicht dauerhafter Nutzungsabsicht (IDW ERS IFA 2, Tz. 37 - 42), hier gibt es zwei Unterfälle:
    1. „Verkaufsabsicht“ und
    2. „Abbruchabsicht“

Bei bebauten Grundstücken ist für die Überprüfung der Wertansätze zuerst auf den subjektiven Immobilienwert abzustellen. Dienen bebauten Grundstücke der Erzielung von Miet- oder Pachterträgen, kommt grundsätzlich ein ertragsorientiertes Verfahren zur Anwendung. Hierbei darf aufgrund des Einzelbewertungsgrundsatzes nicht eine Werterhöhung des Grund und Bodens mit einer Wertminderung des Gebäudes verrechnet werden. Eine Abschreibung ist vorzunehmen, wenn der beizulegende Wert erheblich unter dem Buchwert liegt und die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist.

§ 253 – Zugangs- und Folgebewertung
(1) Vermögensgegenstände sind höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen nach den Absätzen 3 bis 5, anzusetzen. Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag und Rückstellungen in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages anzusetzen. Soweit sich die Höhe von Altersversorgungsverpflichtungen ausschließlich nach dem beizulegenden Zeitwert von Wertpapieren im Sinn des § 266 Abs. 2 A. III. 5 bestimmt, sind Rückstellungen hierfür zum beizulegenden Zeitwert dieser Wertpapiere anzusetzen, soweit er einen garantierten Mindestbetrag übersteigt. Nach § 246 Abs. 2 Satz 2 zu verrechnende Vermögensgegenstände sind mit ihrem beizulegenden Zeitwert zu bewerten.
(2) Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abzuzinsen. Abweichend von Satz 1 dürfen Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbare langfristig fällige Verpflichtungen pauschal mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst werden, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend für auf Rentenverpflichtungen beruhende Verbindlichkeiten, für die eine Gegenleistung nicht mehr zu erwarten ist. Der nach den Sätzen 1 und 2 anzuwendende Abzinsungszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe einer Rechtsverordnung ermittelt und monatlich bekannt gegeben. In der Rechtsverordnung nach Satz 4, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, bestimmt das Bundesministerium der Justiz im Benehmen mit der Deutschen Bundesbank das Nähere zur Ermittlung der Abzinsungszinssätze, insbesondere die Ermittlungsmethodik und deren Grundlagen, sowie die Form der Bekanntgabe.
(3) Bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind die Anschaffungs- oder die Herstellungskosten um planmäßige Abschreibungen zu vermindern. Der Plan muss die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Geschäftsjahre verteilen, in denen der Vermögensgegenstand voraussichtlich genutzt werden kann. Ohne Rücksicht darauf, ob ihre Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist. Bei Finanzanlagen können außerplanmäßige Abschreibungen auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung vorgenommen werden.
(4) Bei Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens sind Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit einem niedrigeren Wert anzusetzen, der sich aus einem Börsen- oder Marktpreis am Abschlussstichtag ergibt. Ist ein Börsen- oder Marktpreis nicht festzustellen und übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den Wert, der den Vermögensgegenständen am Abschlussstichtag beizulegen ist, so ist auf diesen Wert abzuschreiben.
(5) Ein niedrigerer Wertansatz nach Absatz 3 Satz 3 oder 4 und Absatz 4 darf nicht beibehalten werden, wenn die Gründe dafür nicht mehr bestehen. Ein niedrigerer Wertansatz eines entgeltlich erworbenen Geschäfts- oder Firmenwertes ist beizubehalten.

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