Umsatzsteuer aktuell: Mietnebenkosten im Fokus

dasFiBuWissen-News [ Stand: 12.05.2015 ]
Autor: Online-Redaktion Verlag Dashöfer
Quelle: Warth & Klein Grant Thornton AG
Die Vermietung einer Immobilie und die Lieferung von Wasser, Elektrizität und Wärme sowie die Abfallentsorgung, die diese Vermietung begleiten, sind grundsätzlich als mehrere unterschiedliche und unabhängige Leistungen anzusehen.

Etwas anderes gilt nur, sofern gewisse Bestandteile des Umsatzes, einschließlich derer, die die wirtschaftliche Grundlage des Vertragsabschlusses bilden, so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre. Das hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem Urteil vom 14. April 2015 entschieden (Rechtssache C-42/14). Das Urteil ist überaus praxisrelevant, da es in Deutschland zu einer Änderung der bisherigen Verwaltungspraxis führen dürfte.

Hintergrund: Vermieter bzw. Verpächter erbringen regelmäßig neben der schlichten Überlassung zur Nutzung und Fruchtziehung weitere Leistungen an die Mieter bzw. Pächter. In einem polnische Vorabentscheidungsersuchen ging es konkret um die Frage, ob die Versorgung von Mietern mit Energie, Wärme und Wasser sowie Abfallentsorgungsleistungen Leistungen des Vermieters an den diese Leistungen unmittelbar nutzenden Mieter sind, wenn diese Leistungen von hierauf spezialisierten Dritten an die entsprechende Räumlichkeit erbracht werden und der Vermieter Partei der entsprechenden Verträge ist und lediglich die hierfür anfallenden Kosten auf den diese Leistungen faktisch nutzenden Mieter abwälzt. Für den Fall, dass es sich um Leistungen des Vermieters an den Mieter handelt, wollte das vorlegende Gericht weiter wissen, ob es sich um unselbständige Nebenleistungen zur Gebäudevermietung handelt, oder ob getrennt zu beurteilende Leistungen vorliegen.

Nach der bisher in Deutschland geltenden Rechtspraxis werden Mietnebenkosten, die üblicherweise im Gefolge zur Grundstücksvermietung und -verpachtung vorkommen, als Nebenleistungen zur Miete bzw. Pacht angesehen. Die umsatzsteuerliche Behandlung der Mietnebenkosten richtete sich daher nach der steuerlichen Beurteilung der Hauptleistung. War also die Vermietung von der Umsatzsteuer befreit, wurden auch die Nebenleistungen nicht der Umsatzsteuer unterworfen. Hatte der Vermieter bzw. Verpächter jedoch zur steuerpflichtigen Vermietung bzw. Verpachtung optiert, so unterlagen auch die Nebenleistung der Umsatzbesteuerung. Auf die gesamte Leitung kam einheitlich der Regelsteuersatz von 19 Prozent zur Anwendung. Dementsprechend kam für die Vermieter bzw. Verpächter ein Vorsteuerabzug in Frage. Die Rechtspraxis wähnte sich mit dieser Behandlung auf der sicheren Seite.

Mit der aktuellen Entscheidung hat der EuGH diese Grundsätze jedoch erschüttert. Die Europäischen Richter erkennen nunmehr an, dass Mietnebenkosten umsatzsteuerlich zusammen mit der Miete eine einheitliche Leistung oder aber auch als eine von der Miete separierte Leistung darstellen können.

Vorliegen einer einheitlichen Leistung

Eine einheitliche Leistungserbringung liegt ausweislich der Urteilsbegründung des EuGH nur vor, wenn die Miete des Objekts zusammen mit den begleitenden Leistungen offensichtlich eine Einheit bilden. Das kann unter anderem bei der Vermietung schlüsselfertiger, mit der Lieferung von Versorgungsleistungen und bestimmten anderen Leistungen einsatzbereiter Büroräume der Fall sein, und bei der Vermietung von Immobilien für kurze Zeiträume, insbesondere Ferienzeit oder aus beruflichen Gründen, die mit diesen Leistungen angeboten wird, ohne dass diese davon getrennt werden können. Aber auch in Fällen, in denen der Vermieter/Verpächter nicht frei und unabhängig über die Lieferanten und Modalitäten der Verwendung der begleitenden Leistungen verfügen kann, weil er diese nur zusammen mit anderen Vermietern/Verpächter wählen kann, liegen im Ergebnis einheitliche Leistungen an den Mieter/Pächter vor.

Vorliegen getrennter Leistungen

Eine getrennte Leistungserbringung liegt demnach in allen übrigen Fällen vor und ist damit der Regelfall. In diesen übrigen Fällen hat der Mieter bzw. Pächter die Möglichkeit den Leistenden und/oder die Modalitäten der zusätzlichen Leistung auszuwählen. Insbesondere wenn der Mieter bzw. Pächter aufgrund individuell vorhandener Verbrauchserfassungen Einfluss auf die Nutzung nehmen kann, soll eine getrennte Leistungserbringung vorliegen. Dies dürfte in erster Linie den Bezug von Wasser, Elektrizität und Wärme betreffen. Aber auch andere Dienstleistungen, wie die Reinigung des Gebäudes, werden getrennt von der Miete erbracht, wenn sie durch den oder die Mieter bzw. Pächter des Objektes organisiert werden könnten und wenn die Kosten hierfür dem Mieter bzw. Pächter separat in Rechnung gestellt werden.

Praxishinweis

Die Entscheidung des EuGH wird das Bundesfinanzministerium zu einer Änderung der geltenden Verwaltungsgrundsätze zwingen. Bis dahin ist es sinnvoll, an der bisherigen Besteuerungspraxis nichts zu ändern. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die Besteuerung von Vermietungs- und Verpachtungsumsätzen sich aufgrund der Entscheidung verändern wird. Möglicherweise wird die Anpassung von Miet- und Pachtverträgen zur Beseitigung von umsatzsteuerlichen Risiken notwendig werden. Risiken können sich insbesondere daraus ergeben, dass Einzelleistungen als einheitliche Leistung behandelt werden und damit Steuerbefreiungen zu Unrecht angenommen oder verneint werden und Steuersätze unzutreffend zur Anwendung gebracht werden. Vermieter und Verpächter trage zudem das Risiko, eine Steuerschuld nach § 14c Absatz 2 Umsatzsteuergesetz auszulösen und entsprechend „Strafsteuer“ gegenüber den Fiskus zu schulden. Für den Mieter und Pächter besteht auf der anderen Seite die Gefahr, dass der Vorsteuerabzug ganz oder teilweise zu versagen ist. Das kann sich schon aus einer unzutreffenden Leistungsbeschreibung in der Rechnung ergeben.

Es besteht das Risiko, dass die Lieferung klassischer Verbrauchsgüter im Bereich der Vermietung und Verpachtung künftig als selbständige Leistungen einzuordnen sind. In diesen Fällen würde die Leistungserbringung hinsichtlich dieser Leistungen grundsätzlich nicht mehr steuerbefreit sein, was gerade im Bereich der Wohnungswirtschaft zu erheblichen Veränderungen bei der administrativen Abwicklung von Mietverhältnissen führen wird. Über die weiteren Änderungen werden wir Sie informieren. Betroffenen Steuerzahlern stehen wir zu allen Fragen bezüglich der Auswirkungen des EuGH-Urteils gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.