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Themenüberblick Mietereinbauten

Bilanzierung [ Stand: 06.12.2011 ]
Autor: Udo Cremer
Quelle: Verlag Dashöfer GmbH
Die Behandlung von Baumaßnahmen des Mieters im angemieteten Gebäude wird durch den so genannten „Mietereinbautenerlass“ geregelt.

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Die Behandlung von Baumaßnahmen des Mieters im angemieteten Gebäude wird durch den so genannten „Mietereinbautenerlass“ geregelt. Die Kenntnis der Behandlung der Mietereinbauten ist nützlich, wenn es z.B. um die Frage der zutreffenden Abschreibungsart geht, oder um die Frage, ob für die Baumaßnahme eine Investitionszulage gewährt wird.

Unter Mietereinbauten versteht der Erlass solche Baumaßnahmen des Mieters die nicht Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen) sind. Letztere sind sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig. Handelt es sich bei den Baumaßnahmen dagegen um Herstellungsaufwand ist wie nachfolgend dargestellt zu unterscheiden.

Einstufung als:   Steuerliche Behandlung:
Scheinbestandteile Bewegliche Wirtschaftsgüter
Betriebsvorrichtungen Bewegliche Wirtschaftsgüter
Materielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens Unbewegliche Wirtschaftsgüter
Immaterielle Wirtschaftsgüter Keine Aktivierung; eventuell Rechnungsabgrenzungsposten

Bewegliches Wirtschaftsgut bedeutet:

  • degressive Abschreibung ist möglich;
  • Anwendung der Vereinfachungsregelung bei der Abschreibung ist möglich (monatsgenau);
  • Investitionszulage ist möglich.

Unbewegliches Wirtschaftsgut bedeutet: Abschreibung nach § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 4 S. 2

Ein Scheinbestandteil liegt vor, wenn die Sachen zu einem nur vorübergehenden Zweck eingefügt werden.

Dies ist anzunehmen, wenn:

  • die Nutzungsdauer der eingefügten Sache länger ist als die voraussichtliche Mietdauer und
  • die eingefügten Sachen auch nach ihrem Ausbau nicht nur einen Schrottwert, sondern noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert haben und
  • nach den gesamten Umständen, insbesondere nach Art und Zweck der Verbindung damit gerechnet werden kann, dass die eingebauten Sachen später wieder entfernt werden.

Betriebsvorrichtungen sind Anlagen, die in einer besonderen und unmittelbaren Beziehung zu dem Gewerbebetrieb stehen oder durch die, ähnlich wie bei Maschinen, das Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Z.B. Abladevorrichtungen, Autoaufzüge in Parkhäusern, Baustellencontainer zur Verwendung auf wechselnden Einsatzstellen, Befeuchtungs- und Lüftungsanlagen zur Möbellagerung, Förderbänder, Lastenaufzüge, Verkaufsautomaten, Hofbefestigungen die speziell auf den Betrieb ausgerichtet sind.

Materielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens liegen vor, wenn

  • der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer ist oder
  • die Mietereinbauten unmittelbar den besonderen betrieblichen oder beruflichen Zwecken des Mieters dienen und mit dem Gebäude nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen.

Wirtschaftliches Eigentum des Mieters ist anzunehmen, wenn der mit der Beendigung des Mietvertrags entstehende Herausgabeanspruch des Eigentümers zwar auch die durch den Einbau / Umbau geschaffene Substanz umfasst, dieser Anspruch jedoch keine wirtschaftliche Bedeutung hat.

Dies ist der Fall, wenn:

  • die eingebauten Sachen während der voraussichtlichen Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht werden oder
  • der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags vom Eigentümer mindestens die Erstattung des noch verbliebenen gemeinen Werts des Einbaus oder Umbaus verlangen kann.

Die Mietereinbauten dienen den betrieblichen oder berufliche Zwecken des Mieters unmittelbar, wenn sie eine unmittelbare sachliche Beziehung zum Betrieb aufweisen. Eine solche Beziehung liegt nicht vor, wenn es sich um Baumaßnahmen handelt, die auch unabhängig von der vom Mieter vorgesehenen betrieblichen oder beruflichen Nutzung hätten vorgenommen werden müssen. Dies ist z.B. der Fall, wenn in ein Gebäude für das von Anfang an eine Zentralheizung geplant war, der Einbau vom Mieter statt vom Eigentümer vorgenommen wird.

Mietereinbauten / Mieterumbauten die weder Scheinbestandteil, Betriebsvorrichtung noch materielle Wirtschaftsgüter sind, stellen selbst geschaffene immaterielle Wirtschaftsgüter dar. Als solche dürfen sie nicht aktiviert werden. Eine Aktivierung als Rechnungsabgrenzungsposten kommt dann in Betracht, wenn eine Verrechnung mit der Miete erfolgt.