Besitzer von sog. Schrott-Immobilien, die mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass
ausgehandelt haben, müssen den Erlassbetrag im Jahr des Verkaufs der
Schrott-Immobilie auch dann versteuern, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits
vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde.
Zudem sind die bis dahin
in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen. Das hat das Hessische
Finanzgericht entschieden (Az. 3 K 299/10).
Im Streitfall hatte der Kläger im Jahr 1997 eine Eigentumswohnung für 100.000 €
gekauft. Den vollen Kaufpreis hatte er durch Darlehensvertrag finanziert. Vor der
Übergabe sollte die Verkäuferin die Wohnung noch sanieren. Dazu kam es aber
nicht, weil die Verkäuferin insolvent wurde. Wegen der weiterhin vorhandenen Mängel
konnte der Kläger die Wohnung nicht vermieten und die Darlehensraten nicht
zahlen. Deshalb schloss er mit der finanzierenden Bank im Jahr 2002 eine Rückabwicklungsvereinbarung,
wonach die Bank dem Kläger einen Betrag von 50.000 € erließ
und die finanzierte Eigentumswohnung auf ihre Rechnung verwerten durfte. Im
Jahr 2004 verkaufte der Kläger die Eigentumswohnung für 6.000 €, die an die Bank
zu überweisen waren.
In der Einkommensteuererklärung für 2004 machte der Kläger aus dem Wohnungsverkauf
einen Verlust von 22.000 € geltend. Das Finanzamt ermittelte dagegen einen
Veräußerungsgewinn von 32.000 €, wobei es - im Gegensatz zum Kläger - neben den
bisher in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträgen auch den bereits im Jahr
2002 vereinbarten Schuldenerlass von 50.000 € steuerwirksam als Verkaufserlös ansetzte.
Das wollte der Kläger nicht akzeptieren, weil nach seiner Auffassung das Kreditgeschäft
und das Verkaufsgeschäft zu trennen seien. Der Schuldenerlass von 50.000 €
aus dem Jahr 2002 sei steuerlich im Jahr 2004 nicht mehr zu erfassen.
Dem folgten die Kasseler Richter nicht. Sie urteilten, dass bei der Besteuerung von
privaten Veräußerungsgeschäften das sog. Zufluss-Prinzip, wonach Einnahmen nur in
dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden, aus systematischen und verfassungsrechtlichen
Gründen nicht gilt. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben
den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses
aus 2002 enthalten. Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt,
weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über
die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem
eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zu dem
Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge
gegründet worden sei.
Das Urteil vom 3.5.2010 ist rechtskräftig.
gez. Knab, Richter am Hessischen Finanzgericht
